8,8 %
Büroleerstand in München
Stand Ende Juni 2026 · Quelle: JLL
Gewerbeflächen · München & Umland
Aus Büro wird Wohnraum.
Wir mieten Ihre leerstehende Büro- oder Gewerbefläche ab 10 Jahren an und bauen sie auf eigene Kosten zu Wohnraum um. Sie erhalten planbare Miete statt Leerstand.
- Jahre Mietvertrag
- 10+
- Umbaukosten für Eigentümer
- 0 €
- Gesuchte Flächengröße
- 70–300 m²
- Büroleerstand München JLL, Ende Juni 2026
- 8,8 %
Die Ausgangslage
Leerstand kostet.
Wohnraum fehlt.
In München stehen rund 1,98 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer. Für Eigentümer heißt das: keine Miete, aber weiterlaufende Kosten für Betrieb, Instandhaltung und Versicherung.
Gleichzeitig fehlt Wohnraum. Seit dem 30. Oktober 2025 erleichtert der Bau-Turbo (§ 246e BauGB) die Umnutzung von Gewerbeflächen zu Wohnungen.
Ihre Vorteile
Wir tragen den Aufwand. Sie behalten den Wert.
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Planbare Mieteinnahmen
Mietvertrag ab 10 Jahren, Miete fest oder gestaffelt. Eine übliche Indexierung tragen wir mit.
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Kein Genehmigungsrisiko
Vertrag und Mietzahlung beginnen erst mit genehmigter Nutzungsänderung. Während des Verfahrens tragen Sie kein Risiko.
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Keine Umbaukosten
Den Umbau zu Wohnraum planen, beauftragen und finanzieren wir – ohne Aufwand für Sie.
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Keine Behördengänge
Nutzungsänderung, Bauantrag und Brandschutz: Das Genehmigungsverfahren führen wir.
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Aufwertung statt Leerstand
Untergenutzte Gewerbeflächen werden zu gefragtem Wohnraum – Ihr Objekt gewinnt, statt leer zu stehen.
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Fester Ansprechpartner
Asset Management und Projektsteuerung begleiten Sie von der Verhandlung über die Genehmigung bis zur Übergabe.
So funktioniert’s
Generalanmietung – in drei Schritten
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Heute
Die Fläche steht leer
Ihre Büro- oder Gewerbefläche steht leer oder ist untergenutzt. Die Kosten laufen weiter.
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Mindestens 10 Jahre
Wir mieten an und bauen um
Sobald die Nutzungsänderung genehmigt ist, beginnt der Mietvertrag. Wir bauen zu Wohnraum um, vermieten die Wohnungen – und Sie erhalten die vereinbarte Miete.
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Nach Vertragsende
Sie erhalten Wohnraum
Die Fläche geht als umgebauter Wohnraum an Sie zurück, die Wohnungsmietverträge laufen weiter. Eine Verlängerung ist im beiderseitigen Einvernehmen möglich.
Gesuchte Flächen
Passt Ihre Fläche zu uns?
Wir suchen Büro- und Gewerbeflächen in München und im Umland, die sich für Wohnen eignen – im Altbau ebenso wie im Neubau.
Sie sind Makler?
Schlagen Sie uns passende Flächen vor. Für Ihre Eigentümer sind wir ein langfristiger, verlässlicher Mieter.
Fläche vorschlagen- Flächengröße
- 70–300 m²
- Standort
- München und angrenzendes Umland
- Gebietstyp
- bevorzugt Mischgebiet, Gewerbegebiet ebenfalls möglich
- Sanitärkern
- mindestens einer, zwei von Vorteil
- Licht und Raumhöhe
- für Wohnnutzung ausreichend
- Anbindung
- gute Erreichbarkeit mit ÖPNV und Auto von Vorteil
- Übergabe
- flexibel – kurz- oder mittelfristig
Im Vergleich
Weiter als Büro anbieten – oder umnutzen?
| Kriterium | Weiter als Büro anbieten | Umnutzung mit Isar Asset |
|---|---|---|
| Leerstandsrisiko | liegt bei Ihnen | entfällt mit Vertragsbeginn |
| Modernisierung und Umbau | auf eigene Kosten | finanziert Isar Asset |
| Planung und Genehmigung | Ihr Aufwand | übernimmt Isar Asset |
| Vermietung | wiederkehrender Aufwand bei jedem Mieterwechsel | ein Mieter für mindestens 10 Jahre |
| Nach Vertragsende | Bürofläche im Bestand | umgebauter, vermieteter Wohnraum |
Potenzial-Rechner
Was kostet Sie der Leerstand?
Tragen Sie die leerstehende Fläche und die zuletzt erzielte Miete ein. Die Rechnung läuft nur in Ihrem Browser, es werden keine Daten gespeichert.
Zum vollständigen RechnerAblauf
Vom Objekt-Check zur Vermietung
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Objekt-Check
Sie beschreiben Ihre Fläche online. Wir melden uns mit einer ersten Einschätzung.
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Vertrag
Mietvertrag ab 10 Jahren – unter der aufschiebenden Bedingung der Nutzungsänderung.
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Genehmigung
Wir beantragen die Nutzungsänderung. Mit der Genehmigung beginnt der Mietvertrag.
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Umbau und Vermietung
Wir bauen zu Wohnraum um und vermieten die Wohnungen. Sie erhalten Ihre Miete.
Das Team
Vier Kompetenzen, ein Projekt.
Projektsteuerung, Kapital, Architektur und Vermietung in einem Team – mit kurzen Entscheidungswegen und genauer Kenntnis des Münchner Marktes.
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Christian Noggler
Geschäftsentwicklung & Betriebsorganisation
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Lino Böhlen
Kapital & Markt München
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Philippe Sauer
Architektur & Projektsteuerung
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Marcus Schäffer
Asset Management & Vermietung
Häufige Fragen
Ihre Fragen, unsere Antworten
Wer trägt die Kosten für den Umbau?
Isar Asset. Den Umbau zur Nutzungsänderung planen, beauftragen und finanzieren wir – ohne Aufwand für Sie.
Was passiert, wenn die Nutzungsänderung nicht genehmigt wird?
Der Mietvertrag wird unter der aufschiebenden Bedingung der Nutzungsänderung geschlossen: Vertragsbeginn und Mietzahlung setzen erst mit der Genehmigung ein. Während des Genehmigungsverfahrens tragen Sie kein Risiko.
Was passiert nach Ende der Laufzeit?
Sie erhalten die Fläche als umgebauten Wohnraum zurück. Die bestehenden Wohnungsmietverträge gehen dabei auf Sie über (§ 565 BGB), die Mieteinnahmen laufen also weiter. Eine Verlängerung ist nach beiderseitigem Einvernehmen möglich.
Welche Flächen sind geeignet?
Wir suchen Flächen von 70 bis 300 m² in München und im Umland, bevorzugt im Mischgebiet. Wichtig sind mindestens ein Sanitärkern sowie ausreichend Tageslicht und Raumhöhe. Ob Ihre Fläche passt, klären wir im kostenlosen Objekt-Check.
Wann muss die Fläche verfügbar sein?
Der Übergabetermin ist flexibel verhandelbar – kurzfristig ebenso wie mittelfristig.
Wie lange dauert es bis zum Umbau?
Das hängt von der Fläche und vom Genehmigungsverfahren ab. Einen realistischen Zeitplan erhalten Sie nach der ersten Prüfung.
Arbeiten Sie mit Maklern zusammen?
Ja. Makler können uns passende Flächen direkt über den Objekt-Check vorschlagen.
Objekt-Check
Passt Ihre Fläche?
Beschreiben Sie Ihre Fläche in wenigen Schritten. Sie erhalten eine erste Einschätzung zur Umnutzung – kostenlos und unverbindlich.